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存量房贷利率调降后,“要不要提前还房贷”的讨论出现了分歧——有声音认为,既然利率下降了,那就没必要提前还款;有人则表示,要提前还款,“不给银行打工”。究竟“要不要提前还房贷”?一起来看本期快问快答→
问:贷款利率下降了,目前的“贷款价格是否划算”?
答:由于人们对“划算”的判断标准不一,相关观点分歧持续存在。有人认为,目前的资金价格较为“划算”。一方面,去年以来,与99%房贷利率挂钩的5年期以上LPR已实际累计下行45个基点,存量房贷利率本就持续下行;另一方面,今年9月,“存量房贷利率调降”工作启动,加之“认房不认贷”政策落地,部分购房者的二套房转为首套房,利率降幅较大。
持反对意见的人则认为,利率虽然降了,但依然“不划算”。拉长时间轴,假设贷款期限为25年,借款人需偿还的利息总额并不少,有些甚至接近贷款本金总额。
人们之所以对“贷款价格是否划算”存在争议,是因为混淆了名义利率与实际利率,即“看得见的”与“看不见的”。简单来说,目前贷款执行的利率均为名义利率。名义利率经过通货膨胀矫正,就得到了实际利率。假设贷款的名义利率为8%,通货膨胀率为3%,实际利率就是5%,若存在通货紧缩,则实际情况反之。
问:“提前还房贷”究竟要考虑哪些影响因素?
答:细分析,要不要提前还房贷的决策依据并不简单,背后涉及名义利率、实际利率的比较,不同时期、相同数量人民币的购买力对比,个人收入将随着时间推移如何变化,以及如何统筹抚养子女、赡养父母、医疗养老等一系列综合问题,这些都是需要考虑的因素。
从购买力来说,今年的100万元贷款在25年后相当于多少钱?经济学家给出了这样一个公式:用2023年的100万元乘以2048年物价水平与2023年物价水平的比值。当然,人们只能通过这个公式进行趋势性预判,较难得出精准数值,不仅因为人们难以精准预测2048年的物价水平,也因为长时间内存在诸多不确定因素。
可见,分析“如何还房贷”的核心逻辑,并不是要求借款人必须提前还款,或者必须不提前还款,而是为借款人提供一个理性分析问题的工具。
问:借款人如何作出最适的还贷决策?
答:为作出最适合的还贷决策,借款人还需研判自己的收入走势。根据经济学原理,通货膨胀不利于固定收入群体,但对变动收入群体的影响较小,因为后者的货币收入通常会走在价格水平、生活费用上涨之前。由此可见,如果借款人未来的收入走势是逐年增加且增幅较大,加之存在通货膨胀,不提前还款或许是一个更好的选择,固定收入群体则反之。
通过理性分析,借款人可结合自身实际情况,综合考量后作出最适合自己的决策。需要强调的是,如果贷款合同没有禁止提前还房贷的约定,提前还款是借款人的合法权益与选择,借贷双方应按照市场化、法治化原则,协商解决相关事项。
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来源 / 经济日报
责任编辑 / 詹云清
审核 / 李俊杰 刘晓明
终审 / 平筠
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