户外连廊太添堵，能否据此要赔偿？

购新房、迁新居本是人生一大乐事，但收房时发现窗外设置的交通联系廊对采光、视线和隐私产生的影响超乎想象，购房者能否要求开发商赔偿损失？近日，北京市第二中级人民法院审结了一起相关案件。

李某在某项目售楼处与甲公司签订《XX市商品房预售合同》，约定以400万元购买某楼盘1号楼16层1608号房屋。该合同附件《项目用地红线内不利因素情况说明》载明：“1号住宅楼设置两道交通联系廊，分别位于12层、16层，可能对相邻的11层、12层、15层、16层产生视线等影响……”收房时，李某发现联系廊在北侧卧室窗户外1.5米左右，遮挡窗户视线，影响房屋的采光、隐私和安全。

李某遂以甲公司未履行充分告知义务为由诉至法院，主张甲公司对联系廊的告知存在重大疏漏和误导，导致李某在购房时未能充分了解该不利因素，进而作出购房决策，并要求甲公司赔偿损失10万元。

法院经查明，首先，双方签订的合同附件明确提示1号住宅楼设有两道交通联系廊，分别位于12层、16层，可能对相邻的11层、12层、15层、16层产生视线等影响；其次，甲公司已通过在项目销售中心展示的沙盘模型、项目不利因素告知公示文件等措施，就相关不利因素向潜在购房者进行了提示、告知，李某购买的房屋位于1号住宅楼16层，即使沙盘模型不足以使其注意到联系廊的具体架设位置，但通过合同附件对于不利因素情况的提示，其亦可知悉16层窗外存在交通联系廊一事，但李某并未提出异议。

综上，法院认为,甲公司就该不利因素已履行了合同约定的告知义务，李某的知情权未受侵害。同时，联系廊的设置具有通行功能等合理考量因素。故法院驳回了李某要求赔偿损失的诉讼请求。

法官说法

对商品房居住的不利因素，现行法律法规目前尚未有明确的规定。实践中，通常依据项目用地红线，将不利因素分为红线内的不利因素、红线外的不利因素。项目红线内的不利因素，指项目开发范围之内、对购房产生影响的风险因素，例如垃圾中转站、化粪池、配电房、车辆道闸与出入口等；项目红线外的不利因素，通常指不在项目开发范围之内但对项目有一定影响的风险因素，例如项目周边有可能产生辐射的机场、可能在风俗禁忌上对居住者心理产生影响的殡仪馆、火葬场或公墓等。

判断开发商是否充分履行了对红线内不利因素的告知义务，一要看房屋销售时的沙盘标识、不利因素公示广告牌和公证机构的公证情况；二要审查商品房销售合同对不利因素的提示情况以及购房者当时有无提出异议，而对红线外不利因素的告知义务，则需要结合个案情况与诚实守信义务综合判断。

法官提示

开发商在销售中应当遵守“全面、准确”公示的法律要求，通过在显著位置设立广告牌、图文公示、沙盘标识以及现场公证等多种方式，对不利因素及影响程度充分告知，并做好资料留存，以便购房者慎重考虑后作出真实的意思表示。

对于购房者而言，务必现场认真阅读项目有关不利因素公示、沙盘标识，签订购房合同及相关知情同意书时要做到审慎理性，做到对相关信息“心中有数”，必要时可赴项目周边实地走访，或向相关部门了解周边市政建设规划情况。如发现开发商未将红线内不利因素进行公示，可向房管部门投诉举报，因此给购房人造成损失的，购房人可根据民法典的规定要求开发企业承担赔偿责任。