退租后擅自拆除门窗致房屋无法使用

退租后擅自拆除门窗致房屋无法使用

法院：加装门窗等已与房屋形成附合，承租人无权擅自拆除，应赔偿相关费用

作者：张涛

商铺租期届满，承租人搬离前私自拆除经房东同意加装的门窗、橱窗，导致房屋无门无窗、丧失使用功能，房东起诉索赔能否得到支持?近日，浙江省宁海县人民法院审结一起房屋租赁合同纠纷案，判决承租人赔偿租金损失及恢复原状费用。

2022年10月，刘某将一处临街商铺出租给李某经营门窗生意，租期两年。合同明确约定“租赁期满装修残值不予补偿”。承租期间，李某为适配经营需求，经刘某同意，将原有卷帘门改造为某品牌推拉门、橱窗。

2024年11月，双方租赁合同到期，李某不再续租。在未征得刘某同意的情况下，李某自行拆除全部后期加装的设施，导致房屋无门窗遮挡防护，无法正常使用。双方就房屋返还及损失赔偿事宜协商无果，刘某诉至宁海法院，请求判令李某赔偿租金损失及恢复原状费用。

刘某认为，李某擅自拆除已和房屋连成一体的附合装饰装修物，违背租赁物返还义务，造成房屋无法使用，应当承担空置损失及修复费用。

李某辩称，改造装修系经过房东许可，且合同约定装修残值不予补偿，因此自己有权拆除自有装修设施;拆除行为未破坏房屋主体结构，也未造成房屋实质性损害。不同意赔偿租金损失及恢复原状费用。

法院审理后认为，租赁期限届满，承租人返还租赁物，应当符合租赁物本身固有的使用状态，保障租赁物的基础使用功能，是承租人的法定义务。

案涉门窗属于商铺必备的基础设施，李某加装的门窗、橱窗等设施已与房屋墙体形成附合，属于房屋不可分割的一部分。承租人退租时，无权擅自拆除附合装饰装修物、破坏房屋基础使用条件。合同中约定的装修残值不予补偿条款，仅免除房东装修残值补偿责任，不代表承租人可以随意损毁房屋设施、降低房屋使用价值。

李某擅自拆除全部门窗，直接导致房屋长期空置无法出租，二者存在直接因果关系。结合本地商铺门窗维修市场行情及房屋空置时间，法院酌定被告承担三个月的房屋空置损失。经第三方机构评估，法院按照市场普通材质核算修复费用为二万余元。最终，法院判决李某向刘某支付空置租金损失及恢复原状费用合计三万余元，驳回刘某其他诉讼请求。目前，该案判决已生效。

房屋租赁中，装修处置与房屋返还一直是高发纠纷点。本案厘清了承租双方权责边界：

首先，免责条款有边界，装修残值不补偿不等于可随意拆毁房屋。租赁合同里常见的装修残值不予补偿条款，仅针对装修残值的经济补偿，不能免除承租人返还完好可用租赁物的法定义务。承租人不能以拿不到装修补偿为由，恶意拆除固定装修、损害房屋使用功能。

其次，区分附合装饰装修物与未形成附合的装饰装修物，明晰拆除权限。固定门窗、墙面、吊顶等依附房屋本体、拆除必损房屋的附合装修，承租人无权随意拆除;仅货架、悬挂式空调等可移动、不损伤房屋的动产设施，承租人可自行搬走。

在此提醒，承租人装修前应提前书面约定退租装修处置方式，退租时依规完好交还房屋;出租人应当及时到场查验交接，避免损失持续扩大。租赁双方均应恪守契约精神，依法依规履行合同义务，共同维护平稳有序的房屋租赁市场秩序。