中学生租房合同未被父母认可 法院：租赁合同无效

中学生在家长不知情的情况下签订租房合同并居住，家长事后拒绝追认合同，并起诉要求全额退费。近日，安徽省天长市人民法院调解了一起涉未成年人房屋租赁合同纠纷案。

2025年2月，就读于天长市某中学的陈某未经父母同意，独自联系房屋中介张某租房。张某与其中介同行李某在明知陈某仅有16岁、尚未成年的情况下，张某以“中介”身份、李某以“房东”身份与陈某签订《房屋租赁合同》，收取一个月租金2300元、押金2300元、中介费1200元。陈某的父母发现后，拒绝追认该合同，并向法院提起诉讼，要求张某、李某退还上述款项。

张某、李某辩称，陈某已经在出租房内居住一个半月，产生了水电费、租金等费用，破坏了房屋的干净与整洁，给出租人造成了损失，拒绝返还费用。

法院认为，根据民法典第十八、十九条规定，八周岁以上不满十六周岁的未成年人，或者已满十六周岁但未能以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人，属于限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。16岁的陈某仍在校读书，属于限制民事行为能力人，其未经父母同意单独与出租人签订《房屋租赁合同》，在其父母拒绝追认的情况下，应认定为无效。《房屋租赁合同》无效，出租人应退还基于该合同行为取得的财产。但因陈某已实际占用该房屋一个半月，产生了水电费等费用，给出租人造成了一定损失，陈某应当向出租人支付房屋使用费、水电费等合理费用。经法官释法说理，双方达成调解协议：李某、张某一次性退还陈某2700元，陈某自愿放弃其余诉讼请求。李某、张某已当庭向陈某返还了2700元。