将房产赠与子女托付养老 却被子女出售？法院这样判

当前，“以房养老”成了不少人养老的保障方式，老年人将名下房屋转让给子女或亲属，通过房产置换赡养。但是，如果子女获赠房屋后不履行赡养义务，或者子女去世后家庭结构发生变化，老年人的权益又如何保障，应当如何维权呢？今天，最高法发布一起提级管辖典型案例“房屋转让托付养老纠纷案”，法院最终裁判：撤销赠与。

2021年2月，张某与女儿秦某签订《承诺书》，载明：“母亲张某自愿将自己名下的案涉房屋，以无偿赠与的方式赠送给女儿秦某，但保留自己有生之年在此赠与住房内永久性居住的权利。受赠人女儿秦某郑重承诺：在接受赠与后即承担起对母亲张某生老病死的赡养与善待义务，张某在此住房内永久居住……”。张某、秦某作为承诺方均签名按印。2021年3月，张某与秦某签订《赠与合同》，约定张某将案涉房屋赠与秦某，并于同日将案涉房屋过户至秦某名下，未办理居住权登记。

然而，两个月后，秦某与案外人朱某签订房屋买卖合同，约定将案涉房屋出售给朱某。后因本案所涉产权纠纷，案涉房屋被法院保全查封，无法办理网签及后续不动产转移登记手续，朱某遂以房屋买卖合同纠纷向法院起诉秦某解除合同，法院判决解除合同，秦某返还朱某定金、给付朱某违约金及居间服务费损失，判决已生效。

张某主张本案系附义务的赠与，秦某需履行赡养义务以及保障张某在案涉房屋的永久居住权益，秦某未对张某履行赡养义务且将案涉房屋出售，故诉至法院，要求撤销对案涉房屋的赠与，秦某返还张某案涉房屋并配合办理所有权变更登记手续。

提级管辖情况：该案最初由北京市房山区人民法院受理，该院在审理中经检索发现，全国法院和北京辖区内各基层法院在处理类似案件时，对附义务赠与合同变更、撤销的相关法律规定理解不一致，存在不同裁判标准。北京市房山区人民法院认为，随着人口老龄趋势加大，养老纠纷逐步增多，统一此类案件裁判尺度有利于推动涉房屋转让托付养老类纠纷的有效解决，有必要由上级人民法院予以提级管辖，故向北京市第二中级人民法院报请提级管辖。北京市第二中级人民法院经审查认为，该案符合提级管辖的相关规定情形，于2023年3月29日裁定提级审理该案。

裁判结果：北京市第二中级人民法院审理后认为，本案的争议焦点有二：一是案涉《承诺书》与《赠与合同》的关系如何认定？二是张某主张撤销案涉赠与是否具有事实和法律依据？

关于争议焦点一，张某与秦某签订的保留居住权益赠与的《承诺书》系双方真实意思表示，应属合法有效。秦某与张某另行签订的《赠与合同》在形式上为制式合同，结合其签订时间，应属配合房屋过户所为的法律行为，不能以此否定《承诺书》的约定内容，二人之间就案涉房屋赠与的真实意思及权利义务关系仍应以《承诺书》约定为准。

关于争议焦点二，根据前述争议焦点的论述，张某对案涉房屋的赠与应系附义务的赠与，根据《承诺书》的约定，所附义务为秦某对张某尽到赡养义务，并确保其对案涉房屋的居住权益。而秦某在接受案涉房屋赠与及办理过户后不久，即与案外人签订房屋买卖合同，出售案涉房屋，构成对赠与合同所附义务的违反，故张某主张撤销赠与的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。判决后，当事人均未提起上诉，一审判决发生法律效力。

典型意义：当前在“以房养老”作为重要养老方式的背景下，“涉房屋转让托付养老类”案件不断增多，尤其是父母对子女保留房屋居住权的赠与合同纠纷最为典型。此类纠纷往往涉及附义务赠与合同的变更、撤销的法律适用，司法实践中存在较大分歧，如果没有明确统一的标准，将损害老年人合法权益、影响家庭和谐。该案通过提级审理，明确保留房屋居住权赠与合同纠纷作为附义务赠与合同的变更、撤销的法律适用规则，即当事人先签订附义务的赠与合同，后在办理房屋所有权变更登记时又签订赠与合同，该赠与合同的内容与附义务赠与合同的赠与部分的内容相同，当事人主张附义务赠与合同未变更，仍具有法律效力的，人民法院应予以支持。赠与合同约定赠与人将房屋赠与受赠人，赠与人继续居住使用该房屋直至去世，受赠人接受赠与办理过户后，与案外人签订房屋买卖合同出售房屋，赠与人主张撤销赠与的，人民法院应予以支持。

裁判生效后，北京市第二中级人民法院认为该案具有较强典型性，对于北京市辖区内大量类似纠纷具有指导意义，遂报请北京市高级人民法院纳入北京法院系统参阅案例。北京市高级人民法院审判委员会经认真研究讨论后，确定该案作为北京法院第三十批参阅案例，并向辖区各法院公布了上述裁判规则，统一了辖区法院关于保留房屋居住权赠与合同案件的裁判尺度，对全市法院办理类似案件形成有效指导和重要参考，树立了依法保障“老有所居、老有所养”的鲜明价值导向。（记者 张赛）